קרה לי לא פעם שישבתי עם רוכש פוטנציאלי בפגישה ראשונה ושאלתי אותו: "מה התקציב שלך?" והוא ענה מיד: "בערך מיליון… אולי טיפה יותר, ההורים כנראה יעזרו, והבנק ייתן לי משכנתא." ואז כשפתחנו אקסל? התמונה השתנתה לגמרי.
הפער בין מה שאנשים חושבים שיש להם לבין מה שבאמת עומד לרשותם –
הוא בדיוק מה שגורם לעסקאות להתפוצץ, ללחץ לעלות, ולחלום על דירה להפוך לעומס.
במאמר הזה אני הולך לעבור איתך שלב אחר שלב:
איך בונים תקציב נכון לדירה – לפי מה שיש לך באמת, בעזרת 3 שלבים פשוטים:
שלב 1 – הון עצמי: מה יש לך עכשיו באמת, נזיל ביד?
הון עצמי זה לא הבטחות ובטח שלא תחושות, זה לא "הבנק לא אמר לא"
ולא "אמא בטוח תעזור".
מה כן נחשב להון עצמי?
- כספים נזילים בעובר ושב
- חיסכון נזיל
- עזרה ממשפחתך רק אם היא סגורה
- קרנות שאפשר למשוך תוך 30 יום
מה לא נחשב כהון עצמי?
- קרן השתלמות שצפויה להשתחרר
- מתנות שאולי יגיעו
- רכוש שצריך למכור
- ציפיות ש"יגיע משהו מהירושה"
החישוב של הון עצמי לפני יציאה לשלב החקר שוק חייב להיות שמרני, אתה לא רוצה לבנות על משהו שלא בטוח.
שלב 2 – משכנתא: לא מה שתרצה – מה שיאשרו
ע"מ לקבל כספי משכנתא הבנק בודק:
- הכנסות נטו של כל הלווים
- יכולת החזר של עד 30% מגובה ההכנסה
- יציבות תעסוקתית (יש הבדל מהותי בין שכיר לעצמאי)
- יחס מימון (75% בדירה ראשונה, 50–70% בדירות נוספות)
לדוגמה:
זוג שמרוויח יחד 18,000 ש"ח נטו → יכול להחזיר עד 5,400 ש"ח
→ המשכנתא המקסימלית תעמוד סביב 900,000 ש"ח
אבל אם ההכנסה לא רציפה, או יש התחייבויות אחרות – הסכום הזה יורד.
המלצה שלי:
לא לחכות לאישור עקרוני לאחר שיצאת לחקר שוק
תבדוק עם יועץ אמיתי או בנקאי – ותדע מראש איפה אתה עומד לפני שבחנת מה יש לשוק הנדל"ן להציע לך.
שלב 3 – כל העלויות שמסביב לדירה
תבחן את סך העלויות המחיר שנסגר עם המוכר הוא לא המחיר שאתה תשלם בסוף, הנה ההוצאות שרוב הפעמים לא מתוכננות:
- מס רכישה (יכול להיות גם 0%, אבל גם 5%)
- שכר טרחת עו"ד (כ־0.5% פלוס מע"מ)
- שמאות – 2,500–3,000 ₪
- שכר טרחת מתווך (כ-2% מערך הנכס)
- עמלות בנק, פתיחת תיק
- ריהוט, תיקונים, הובלה
- הוצאות מעבר
- ימי עבודה שתפסיד
דירה של מיליון ש"ח תעלה לך בפועל בין 1.05–1.1 מיליון.
ולכן תמיד יש לחשב את התמונה הכוללת עוד לפני שלב החקר שוק:
נוסחת התקציב האמיתי:
הון עצמי – כל העלויות הנלוות + משכנתא שתאושר לך בפועל
זה הסכום שאתה באמת יכול להרשות לעצמך.
לדוגמה:
300K הון עצמי – 50K עלויות נלוות + 900K משכנתא
= 1.15 מיליון תקציב נטו לחיפוש, כל סכום מעל זה מיותר להסתכל עליו.
טעויות נפוצות ומסוכנות בשלב בניית התקציב:
- לסמוך על עזרה מהמשפחה בלי התחייבות ברורה
- לבנות על קרן שעדיין לא זמינה
- לא לבדוק יכולת החזר אמיתית
- לשכוח עלויות מסביב – ואז להיתקע בלי רזרבה
- להתחיל לחפש לפי מה שאתה רוצה – לא לפי מה שאתה יכול
לפעמים עולות השאלות:
"אבל ההורים בטח יעזרו כשנמצא משהו טוב…"
אז לא מכניסים "בטח" לאקסל, אם זה לא סגור אז זה לא קיים.
"אבל התקציב שלי מלחיץ אותי…"
דווקא מספר מדויק מרגיע כי הוא עושה סדר, ומונע טעויות הרבה יותר יקרות.
אז לסיכום
רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות הכי גדולות שתעשה בחיים שלך.
אז אל תיתן לרגש להוביל אותך, תן למספרים להנחות אותך.
במרוץ לדירה, אנחנו לא מתחילים בחיפוש – אנחנו מתחילים בתקציב.
למה? כי כשאתה יודע בדיוק מה יש לך – אתה יכול להתחיל לנצח.
