אקזיט בנדל"ן – האחריות על הרווח היא שלך!

עבור הרוכש הישראלי הממוצע, נדל"ן נתפס כהזדמנות לייצר רווח, אך מעטים מבינים שכדי להצליח, צריך לפעול כמו יזם.
המשמעות היא שלקיחת אחריות על התהליך, הבנת מנגנוני הרווח והביצוע בפועל – הם גורמים מכריעים שמשפיעים על הצלחת ההשקעה.

בעוד שמשקיעים רבים מסתמכים על הבטחות חיצוניות או מניחים שהשוק 'יעשה את שלו', האמת היא שהאחריות להבטחת כדאיות העסקה היא אך ורק שלך.
ולכן הצלחה באקזיט בנדל"ן מחייבת בירור של – האם אתה מוביל את ההשבחה בעצמך או שהינך מסתמך על יזם חיצוני שיבצע את אותה פעולת השבחה בעבורך?

במאמר זה אבצע הבחנה בין שני סוגי אקזיט עיקריים:

1. השקעה שדורשת השבחה אקטיבית מצידכם – למשל שיפוץ דירה, שדרוג נכס או חלוקת דירה.
2. השקעה שבה פעולת ההשבחה מבוצעת על ידי גורם חיצוני – למשל קרקעות בהליכי שינוי תב"ע, פינוי-בינוי ותמ"א 38.

סוגי אקזיט בנדל"ן – מי אחראי על ההשבחה?

1. אקזיט שדורש השבחה עצמאית מצד הרוכש (אקטיבי)

השקעה מסוג זה מחייבת את הרוכש להיות פעיל בתהליך ההשבחה – כלומר לבצע בעצמו שיפוץ, שדרוג או ניהול פרויקט. המשמעות היא שהרווח שלך תלוי בניסיון ומומחיות בלנהל נכון את ההוצאות, לדעת להעריך את עלות השבחה ולתכנן מראש את שורת הרווח.

דוגמאות להשקעות מסוג זה:

• רכישת דירה ישנה במחיר נמוך, שיפוצה ומכירתה ברווח.
• חלוקת דירה ליחידות דיור נפרדות והשכרתה בסכום גבוה יותר.
• הוספת מרפסת או ממ"ד בנכסים שבהם ניתן לבצע זאת.

למי זה מתאים? 

• למשקיעים עם זמן, ניסיון ויכולת לנהל פרויקט שיפוץ.
• לרוכשים בעלי יכולת ניהול קבלנים, ספקים ואנשי מקצוע.
• למי שמבין כיצד לתזמן נכון את תהליך ההשבחה כדי למכור בזמן הטוב ביותר.

יתרונות וחסרונות:

2. אקזיט שבו ההשבחה מבוצעת על ידי יזם חיצוני (פאסיבי)

השקעה מסוג זה מתאימה לאותם רוכשים שמחפשים ליהנות מהשבחה ארוכת טווח מבלי להיות מעורבים ישירות בביצוע ההשבחה.
במקרים כאלה, הרוכש אינו אחראי לביצוע ההשבחה אלא נסמך על גוף חיצוני (כגון יזם, רשות מקומית או ועדה לתכנון ובנייה).

דוגמאות להשקעות מסוג זה:

• השקעה בקרקעות לפני הפשרתן – רכישת קרקע חקלאית שמקדמים בה שינוי ייעוד למגורים.
• פרויקטים של פינוי-בינוי – רכישת דירה ישנה בבניין שעומד לפני הריסה ובנייה מחדש.
• השקעה בפרויקטים של תמ"א 38 – רכישת דירה בבניין שבו מתוכנן חיזוק ושדרוג.

למי זה מתאים?

• לרוכשים שמוכנים להמתין מספר שנים עד למימוש הרווח.
• למשקיעים שמעדיפים להשקיע ללא צורך בניהול פרויקטים או שיפוצים.
• למי שיש סבלנות והון פנוי להשקעה לטווח ארוך.

יתרונות וחסרונות:

אז איזו אסטרטגיה עדיפה?

הבחירה בין אקזיט אקטיבי לבין אקזיט פאסיבי תלויה באופי המשקיע, רמת הסיכון שהוא מוכן לקחת, ומשך הזמן שבו הוא יכול להמתין למימוש ההשקעה.

אם אתה רוצה רווח מהיר ולא מפחד מניהול שיפוץ – השבחה עצמאית היא האופציה המתאימה לך.
אם יש לך סבלנות לטווח ארוך ואתה מחפש הזדמנות גדולה – השקעה בקרקעות או בהתחדשות עירונית עשויה להניב לך רווח משמעותי.

לסיכום: האחריות על הרווח – עליך!

בשורה התחתונה, כל משקיע נדל"ן הוא יזם, והצלחת האקזיט תלויה בהבנה עמוקה של סוג ההשקעה והאחריות הכרוכה בה. אל תסתמך על אחרים שיבטיחו לך רווח – למד את השוק, בחן את האפשרויות וקבל החלטה מושכלת.

רוצה לדעת איזו אסטרטגיית אקזיט מתאימה לך? השאירו פרטים ונחזור אליכם עם ייעוץ מקצועי!