אם יש משהו שלקח לי זמן להבין בתחילת הדרך שלי בנדל"ן – זה שהחזר השקעה (ROI) הוא אחד המדדים הכי חשובים שכל רוכש או משקיע צריך להכיר.
לא משנה אם אתם קונים דירה למגורים או נכס להשקעה – אתם חייבים להבין את המספרים.
אז בואו נדבר תכלס.
מה זה החזר ROI ולמה זה כל כך חשוב?
ROI (ראשי תיבות של Return On Investment ), או בעברית: החזר השקעה , זה מדד פשוט שמראה לנו כמה רווחים אנחנו מקבלים מהכסף שהשקענו בפועל .
ולמה זה חשוב?
כי רוב הרוכשים שאני פוגש מסתכלים רק על מחיר הנכס.
אבל מה עם ההון העצמי שהם שמים מהכיס? מה עם השואה?
פה בדיוק נכנס ה-ROI.
הוא נותן לנו תמונה ברורה:
אם השקעת 300,000 ש"ח בנכס – כמה כסף אתה מרוויח מהם כל שנה?
איך מחשבים ROI בנדל"ן?
הנוסחה פשוטה:
החזר ROI (%) = (רווח שנתי מהנכס ÷ ההון העצמי שהשקעת) × 100
דוגמה אמיתית מהשטח:
קנית דירה ב־1,000,000 ש"ח. שמת הון עצמי של 300,000 ש"ח.
הדירה מושכרת ב־4,000 ש"ח לחודש → הכנסה שנתית של 48,000 ש"ח.
אז:
48,000 ÷ 300,000 = 0.16 → כלומר 16% החזר השקעה שנתי
וזה נתון מעולה.
החזר השקעה תשואה – זה לא אותו דבר
אני חייב לחדד פה נקודה שמבלבלת המון אנשים:
תשואה ו-ROI זה לא אותו דבר.
תשואה הרווח מהנכס למוד את המחיר שלו. החזר
ROI , לעומת זאת, מודד את הרווח שלך ביחס לכסף שהשקעת מהכיס .
וזה הבדל קריטי.
כי אם לקחת משכנתא – אתה בעצם לא השקעת את כל מחיר הנכס. רק את ההון העצמי.
אז כשאני רוצה לבדוק אם אני מסתכל על ה-ROI.
לא מעניין אותי כמה הנכס מרוויח על הנייר – מעניין אותי מה יוצא לי מזה בפועל .
בנדל"ן יש שני סוגים של ROI שצריך להכיר
- החזר ROI מהשכרה (הכנסה שוטפת)
כאן מדובר על נכסים שמכניסים שכירות כל חודש.
אני חושב כמה כסף נשאר לי בסוף כל שנה אחרי זה – חלקי ההון העצמי.
- ROI ממכירה (אקזיט)
אם קניתי נכס, השבחתי אותו (נגיד שיפוץ או קידום תב"ע), ומכרתי ברווח –
אני מחשב את הרווח נטו מהמכירה לעומת ההשקעה הראשונית שלי.
מה משפיע על ה-ROI שלי?
יש כמה מרכיבים להקפיץ או את החזר ההשקעה:
- מחיר הרכישה – אם קנית בזול, יותר קל להשיג החזר השקעה גבוה
- גובה השכירות – ככל שההכנסה גבוהה יותר, ה-ROI עולה
- המינוף שלך – ככל שהבנק שם יותר ההחזר השקעה יכול להיות גבוה יותר
- שוטפות – תחזוקה, מיסוי, עמלות – כל שקל שיוצא מוריד את ה-ROI
- עליית ערך עתידית – אם אתה מתכנן אקזיט, השבחה יכולה להקפיץ את הרווח
דוגמה מהשטח: השוואת ROI בשלושה נכסים
מה המסקנה?
ROI גבוה יותר לא בהכרח אומר שהנכס טוב יותר – אבל הוא כן אומר שאתה מקבל יותר תמורה על ההון העצמי שלך .
אז החזר ROI גבוה זה תמיד טוב?
לא בהכרח.
החזר ROI גבוה מגיע לפעמים גם עם סיכון גבוה יותר .
למשל – אזורים עם מחירים נמוכים ושכירים גבוהים להיות פחות יציבים, עם שוכרים פחות איכותיים או בעיות תשתית.
מצד שני, ROI קצת יותר נמוך באזורים חזקים וביקושים יציבים – יכול להיות בטוח יותר לאורך זמן.
כמו תמיד – צריך לשקל את כל התמונה . החזר ROI הוא רק אחד מהמדדים.
המסקנה הכי חשובה: אתה היזם פה
אם יש משהו שאני מנסה לומר לך – זה שאתה חייב להבין שאתה לא "קונה דירה".
אתה יוצא למיזם .
וזה אומר שהאחריות לבדיקת בדיקה – עליך.
אם לא תבדוק את החזר ההשקעה שלך – אתה פשוט פועל בעיניים עצומות.
זה סיכון כלכלי שאתה לא יכול להרשות לעצמך לקחת.
לסיכום
החזר השקעה (ROI) הוא אחד המדדים החשובים ביותר שיכירו כשרוכשים נכס בישראל – בין אם זה למגורים ובין אם להשקעה.
הוא לא רק מספר – הוא מצפן שמראה לך אם הכסף שהשקעת עובד בשבילך, ואם העסקה שביצעת באמת משתלמת לך לאורך זמן.
חשוב להבין :במקום להתבסס על תחושות בטן או סיפורים של אחרים, כדאי לעצור ולבדוק את המספרים.
חשוב להבין: לא כל נכס הוא השקעה טובה, ולא כל עסקה "מרגישה" משתלמת – היא באמת כזו בפועל.
לכן, לפני כל רכישה, מומלץ לחשב את ה-ROI שלך, לבחון את הרווחים שלך, ולוודא שאתה מקבל החלטה נכונה ומבוססת.
